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浙江宏祥建設(shè)工程有限公司
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二套房首付比例下調(diào)至40% 專家稱并非刺激性政策
【2015/3/31】 |
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首套房用公積金貸款首付比例降低、二套房個(gè)貸首付比例下調(diào)、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房免征營(yíng)業(yè)稅期限縮短……多部門(mén)聯(lián)動(dòng)，打出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的組合拳，凸顯“分類指導(dǎo)，因地施策”的調(diào)控意圖，傳遞出支持自住和改善性住房需求的明確信號(hào)—
3月30日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱“《通知》”)，下調(diào)了住房公積金和第二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例。
《通知》稱，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)房貸未結(jié)清的居民家庭，改善性自住房最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。此前，二套房商業(yè)貸款首付比例為不低于60%，北上廣深為70%。
此次調(diào)整后，首套普通自住房公積金貸款不再區(qū)分面積，統(tǒng)一調(diào)整為最低首付款比例20%。在此之前，首套普通自住房公積金貸款90平方米以下的，最低首付款比例為20%;90平方米以上的，最低首付款比例為30%�！锻ㄖ愤�支持二套房購(gòu)房者申請(qǐng)公積金貸款，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，最低首付款比例為30%。
政策并非“刺激性”
中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所副所長(zhǎng)宗良認(rèn)為，這一政策，是落實(shí)今年《政府工作報(bào)告》提出的“支持居民自住和改善性住房需求”的重要舉措，體現(xiàn)了穩(wěn)增長(zhǎng)的意圖，并非所謂“刺激性政策”。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，區(qū)域分化有所加劇，此前一系列抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的政策已經(jīng)不適用當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。2014年9月，央行出臺(tái)了“287號(hào)文”，放寬住房貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，支持居民家庭合理的住房消費(fèi)，對(duì)促進(jìn)剛性住房需求的釋放起到了積極作用。此次《通知》則是“287號(hào)文”的延續(xù)。
“隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和居民收入水平提高，對(duì)住房的剛性需求和改善性需求還有巨大的空間。”中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，自去年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資增速放緩，庫(kù)存上升，房?jī)r(jià)有所回落。雖然去年9月央行已經(jīng)對(duì)房貸政策進(jìn)行了調(diào)整，但鑒于二套房首付比例過(guò)高，依然限制了改善性需求的釋放。
與此同時(shí)，我國(guó)居民家庭的儲(chǔ)蓄率仍然較高、杠桿率較低，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，有能力擴(kuò)大房貸杠桿。在此背景下，調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，支持合理住房消費(fèi)，對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生具有重要意義。
溫彬認(rèn)為，此次下調(diào)二套房最低首付比例、再結(jié)合近期央行的兩次降息，可以有效提高居民購(gòu)房能力、降低還貸壓力，有利于改善民生，同時(shí)也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
調(diào)控避免“一刀切”
此次政策也在著力避免“一刀切”的單向調(diào)整。在下調(diào)住房公積金和二套房貸首付比例的同時(shí)，政策也更加注重采取市場(chǎng)化、正�；㈤L(zhǎng)效化的方式。
“全國(guó)不同地區(qū)和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有不同特點(diǎn)，如一些一線城市需求較為旺盛，而二、三線城市需求偏弱，需要根據(jù)不同的情況靈活調(diào)整�！弊诹急硎�。
過(guò)去房?jī)r(jià)上行期間，在調(diào)整住房信貸政策時(shí)，住房信貸政策主要配合房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，剛性比較強(qiáng)，多是短期應(yīng)急舉措，且調(diào)整方式也多是與行政化措施相結(jié)合。而我國(guó)幅員遼闊，不同地區(qū)、不同城市情況各異，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)周期也不一致，區(qū)域分化將成為今后較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的新常態(tài)。
“此次調(diào)整給市場(chǎng)留下了空間，不同地區(qū)和不同金融機(jī)構(gòu)能夠靈活調(diào)整。”宗良認(rèn)為。今年的《政府工作報(bào)告》提出，要“堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策”。也就是說(shuō)，住房信貸政策要充分考慮當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)波動(dòng)、信用環(huán)境、個(gè)人住房貸款不良率、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、居民收入水平、改善性需求彈性、貸款風(fēng)險(xiǎn)保障程度等宏觀審慎因素，進(jìn)一步完善區(qū)域性、差異化的住房信貸政策，以適應(yīng)各地不同情況，避免“一刀切”式的單向調(diào)整。
業(yè)內(nèi)專家建議，今后住房信貸政策調(diào)節(jié)要采取更加市場(chǎng)化的方式，更多依靠市場(chǎng)自律機(jī)制，更加尊重市場(chǎng)主體的意見(jiàn)，既充分發(fā)揮市場(chǎng)化的作用，又避免市場(chǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。
房地產(chǎn)金融回歸常態(tài)
“目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從供過(guò)于求向供求基本平衡轉(zhuǎn)變，前期為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲而采取的非常規(guī)房貸政策，也需要根據(jù)市場(chǎng)變化回歸到常態(tài)�！睖乇虮硎�。
相對(duì)于財(cái)政政策和貨幣政策，最低首付款比例調(diào)整政策在應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)波動(dòng)方面具有針對(duì)性強(qiáng)、成本小、效果好等優(yōu)勢(shì)。作為重要的宏觀審慎工具之一，最低首付款比例已被多個(gè)經(jīng)濟(jì)體引入監(jiān)管實(shí)踐。目前，全球陸續(xù)有20多個(gè)發(fā)達(dá)和新興經(jīng)濟(jì)體將設(shè)置最低首付款比例作為宏觀審慎工具實(shí)施，英國(guó)等國(guó)目前也在考慮把設(shè)定最低首付款比例引入到監(jiān)管領(lǐng)域。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，目前我國(guó)住房信貸政策非常穩(wěn)健。“從國(guó)際上看，調(diào)整后，二套房最低40%的首付比例仍然是比較審慎的，能夠防止投機(jī)性需求的膨脹�！睖乇虮硎尽４送�，我國(guó)第一套商業(yè)性住房貸款最低首付比30%，在國(guó)際上也處于合理水平。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，個(gè)人住房貸款最低首付比一般在20%至30%左右。
對(duì)于未來(lái)趨勢(shì)，宗良認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)金融市場(chǎng)回歸本源，房地產(chǎn)市場(chǎng)將還原到正常狀態(tài)，需求能夠正常釋放，并將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
原文：
中國(guó)人民銀行各分行、營(yíng)業(yè)管理部、各省會(huì)(首府)城市中心支行、副省級(jí)城市中心支行;各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳(建委)、銀監(jiān)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局;各國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行，中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行，直轄市、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)住房公積金管理委員會(huì)、住房公積金管理中心：
為進(jìn)一步完善個(gè)人住房信貸政策，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、繼續(xù)做好住房金融服務(wù)工作，滿足居民家庭改善性住房需求。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購(gòu)買(mǎi)普通自住房。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。
二、進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對(duì)合理住房消費(fèi)的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付款比例為20%;對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例為30%。
三、加強(qiáng)政策指導(dǎo)，做好貫徹落實(shí)、監(jiān)督和政策評(píng)估工作。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各級(jí)派出機(jī)構(gòu)要按照“因地施策，分類指導(dǎo)”的原則，做好與地方政府的溝通工作，加強(qiáng)對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督;在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，指導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)合理確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率水平;密切跟蹤和評(píng)估住房信貸政策的執(zhí)行情況和實(shí)施效果，有效防范風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
請(qǐng)人民銀行各分行、營(yíng)業(yè)管理部、省會(huì)(首府)城市中心支行、副省級(jí)城市中心支行，各省(自治區(qū)、直轄市)銀監(jiān)局將本通知轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、城鄉(xiāng)信用社、外資銀行、村鎮(zhèn)銀行。 |
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